Rechte und Pflichten

Benjamin Widmayer | Artikel vom 25.08.2010

Auch mit Schlüssel müssen Vermieter ihren Besuch vorher ankündigen.Foto: Archiv

Die eigenen vier Wände sind für viele Menschen der wichtigste Rückzugsraum. Wer keine eigenen vier Wände besitzt, lebt in einer Mietwohnung. Diskussionen oder sogar Ärger mit dem Vermieter bleiben da nicht aus. Was dürfen Vermieter und welche Rechte haben Mieter? Dr. Markus Sickenberger (Foto: privat), Anwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei der Kanzlei SRF Rechtsanwälte, klärt auf.

Darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters in die Wohnung?

Markus Sickenberger: Zunächst kommt es darauf an, ob im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Besichtigung des Mietobjekts enthalten ist. Eine Regelung des Besichtigungsrechts durch eine vorformulierte Klausel ist aber nur dann wirksam, wenn die Besichtigung an einen konkreten nachvollziehbaren Anlass geknüpft wird. Auch darf der Mieter nicht unzumutbar belästigt werden. Fehlt eine Regelung im Mietvertrag, dann steht dem Vermieter nur dann ein Besichtigungsrecht zu, wenn er hierzu einen stichhaltigen Grund hat. Die Besichtigung muss er rechtzeitig beim Mieter anmelden.

Können Vermieter Haustierhaltung generell verbieten?

Sickenberger: Die Mietvertragsparteien können nur durch eine sogenannte Individualvereinbarung regeln, dass jede Tierhaltung verboten ist. Eine Individualvereinbarung liegt aber nur dann vor, wenn sie im Einzelnen ausgehandelt worden ist. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, darf der Mieter Kleintiere in der Wohnung halten. Bei anderen Tieren, insbesondere bei Hunden und Katzen, bedarf die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen.

Zu welchen Renovierungen beziehungsweise Reparaturen ist der Mieter verpflichtet?

Sickenberger: Nach dem gesetzlichen Leitbild ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wird im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, dann muss der Vermieter alle Reparaturen und Renovierungen selbst auf eigene Kosten vornehmen. Die Reparaturpflicht und die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich auch durch einen Formularvertrag auf den Mieter abgewälzt werden, wenn hierbei gewisse Spielregeln eingehalten werden.

Wie lange darf ein Vermieter die Nebenkostenabrechnung zurückhalten und Forderungen stellen?

Sickenberger: Der Vermieter ist verpflichtet, über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums (das ist in aller Regel das Kalenderjahr) zugehen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Dies gilt allerdings nur für die Wohnungsmiete, nicht für das gewerbliche Mietrecht.

Wie oft und um wie viel darf ein Vermieter die Miete erhöhen?

Sickenberger: Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Bei Modernisierungen kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.